Vendre une maison au Portugal ne se résume pas à trouver un acheteur. Plusieurs étapes juridiques, fiscales et pratiques sont importantes à prendre en compte en amont pour éviter les retards, les coûts imprévus ou les problèmes juridiques. Voici les principales questions auxquelles vous devez répondre avant de vous lancer :

1. Quelle est la valeur réelle du bien ?

Procédez à une estimation réaliste, en le comparant à d'autres biens similaires dans la région. Les plateformes immobilières sont utiles, mais il peut être judicieux de faire appel à un spécialiste.

Vérifiez également si vous êtes pressé de vendre. Plus vous êtes pressé, plus le prix devra être bas pour attirer les acheteurs.

2. Souhaitez-vous vendre seul ou avec l'aide d'une agence ?

Vendre seul peut vous faire économiser sur les commissions immobilières, mais cela implique plus de travail : marketing, visites, gestion des contacts et documentation.

Si vous choisissez de vendre par l'intermédiaire d'une agence, vérifiez la réputation de l'agence, ses coûts (commissions + TVA) et les services qu'elle propose (publicité, photographie, coordonnées, conseil juridique).

3. Avez-vous tous vos documents en règle ? Avant toute transaction, il est essentiel de vérifier que le bien est à jour :

Certificat d'enregistrement foncier — vérifie le titre de propriété, la juridiction et les charges existantes.

Registre urbain — décrit les données fiscales, la valeur marchande, les limites et l'identification du bien.

Certificat énergétique — obligatoire ; indique la performance énergétique.

Permis d'habitation/permis d'usage — selon le bien et les travaux effectués.

Dossier technique du logement — le cas échéant (si le bien a été construit ou a subi des travaux après le 30 mars 2004).

Déclaration de non-endettement envers la copropriété — depuis avril 2022, elle est obligatoire pour les unités de construction sous régime de propriété horizontale.

4. Charges fiscales et coûts associés
En cas de plus-value (différence entre le prix d'achat et le prix de vente), il est important de connaître son mode de calcul et les cas d'exonération (par exemple, si vous réinvestissez pour votre propre résidence principale). Frais de documents, actes, enregistrement, frais d'agence, etc.

5. Obligations spécifiques si le bien est en copropriété
Demandez un relevé de charges au gestionnaire immobilier. Ce relevé doit inclure les dettes existantes, leur nature (ordinaire ou extraordinaire), leurs échéances et leurs montants. La copropriété dispose d'un délai de 10 jours pour soumettre ce relevé.
Informez le gestionnaire immobilier de la vente de la maison et des nouvelles informations concernant l'acheteur.
Vérifiez si des travaux de construction approuvés dans la copropriété pourraient entraîner des coûts pour le nouveau propriétaire.

6. État de la maison et image de vente
Avant les visites, aménagez la maison, corrigez les défauts mineurs (fissures, peinture, etc.) et améliorez la présentation générale ; de bonnes photos font la différence.
Être transparent sur les défauts ou les travaux de construction nécessaires évite les problèmes ultérieurs.

Les bénéficiaires de cette mesure sont les jeunes de moins de 35 ans qui ne sont pas propriétaires de leur logement ou qui n'en ont pas été propriétaires au cours des trois dernières années, à condition qu'ils acquièrent leur premier logement en vue d'une résidence permanente.

Si, par exemple, ils possèdent déjà un bien ou une fraction de celui-ci, l’exonération n’est plus valable. Dans le cas d'un couple, si un seul des membres répond aux exigences, l'exonération ne sera accordée que sur la partie des biens correspondant au bénéficiaire admissible.
Qu'en est-il des revenus ?

Pour accéder à l'avantage, l'acheteur doit avoir ses propres revenus et les déclarer à son impôt sur le revenu, c'est-à-dire qu'il ne peut pas être une personne à charge. Toutefois, l'exonération n'est pas conditionnée à la valeur de ce revenu, car la mesure ne tient pas compte de la capacité financière de l'acheteur.

Au lieu de cela, le gouvernement a fixé des limites basées sur la valeur de la propriété. Ainsi, seuls les achats de logements jusqu'à 316 772 euros sont totalement exonérés de l'IMT, correspondant à la 4ème tranche de cet impôt. Pour les propriétés comprises entre 316 772 R$ et 633 453 R$, l'exonération n'est valable que jusqu'à la valeur de 316 772 R$, l'ITBI étant facturé sur la valeur excédentaire. Pour les propriétés supérieures à 633 453 R$, il n'y a pas d'exonération.
Comment bénéficier de l'avantage ?

Au moment de l’achat, lorsque vous remplissez la déclaration IMT Modèle 1, indiquez simplement que vous remplissez les conditions d’exemption. S'il y a deux acheteurs, chacun doit remplir sa propre déclaration. Le système informatisé traitera automatiquement la prestation.

Outre l'exonération de l'ITBI, les bénéficiaires sont également exonérés de l'IOF et des droits d'enregistrement, des frais payés au moment de l'acte et de l'hypothèque, s'il existe un financement immobilier.
Conditions et exceptions

L'exemption demeure valable tant que la propriété demeure la résidence permanente de l'acheteur pendant les six années suivantes. Dans le cas contraire, l’avantage sera révoqué et l’impôt devra être payé à l’administration fiscale.

Il existe cependant des exceptions. L'exonération n'est pas perdue dans les cas suivants :

 Vente de propriété.
 Des changements dans le ménage, comme la naissance d’un enfant ou un divorce.
 Déplacer le lieu de travail à une distance supérieure à 100 kilomètres.

Dans ces cas, le propriétaire peut cesser d’habiter le bien, mais ne peut pas le laisser inoccupé. La maison doit continuer à être utilisée à des fins d'habitation, par exemple par le biais de la location.

Vendre une maison au Portugal ne se résume pas à trouver un acheteur. Plusieurs étapes juridiques, fiscales et pratiques sont importantes à prendre en compte en amont pour éviter les retards, les coûts imprévus ou les problèmes juridiques. Voici les principales questions auxquelles vous devez répondre avant de vous lancer :

1. Quelle est la valeur réelle du bien ?

Procédez à une estimation réaliste, en le comparant à d'autres biens similaires dans la région. Les plateformes immobilières sont utiles, mais il peut être judicieux de faire appel à un spécialiste.

Vérifiez également si vous êtes pressé de vendre. Plus vous êtes pressé, plus le prix devra être bas pour attirer les acheteurs.

2. Souhaitez-vous vendre seul ou avec l'aide d'une agence ?

Vendre seul peut vous faire économiser sur les commissions immobilières, mais cela implique plus de travail : marketing, visites, gestion des contacts et documentation.

Si vous choisissez de vendre par l'intermédiaire d'une agence, vérifiez la réputation de l'agence, ses coûts (commissions + TVA) et les services qu'elle propose (publicité, photographie, coordonnées, conseil juridique).

3. Avez-vous tous vos documents en règle ? Avant toute transaction, il est essentiel de vérifier que le bien est à jour :

Certificat d'enregistrement foncier — vérifie le titre de propriété, la juridiction et les charges existantes.

Registre urbain — décrit les données fiscales, la valeur marchande, les limites et l'identification du bien.

Certificat énergétique — obligatoire ; indique la performance énergétique.

Permis d'habitation/permis d'usage — selon le bien et les travaux effectués.

Dossier technique du logement — le cas échéant (si le bien a été construit ou a subi des travaux après le 30 mars 2004).

Déclaration de non-endettement envers la copropriété — depuis avril 2022, elle est obligatoire pour les unités de construction sous régime de propriété horizontale.

4. Charges fiscales et coûts associés
En cas de plus-value (différence entre le prix d'achat et le prix de vente), il est important de connaître son mode de calcul et les cas d'exonération (par exemple, si vous réinvestissez pour votre propre résidence principale). Frais de documents, actes, enregistrement, frais d'agence, etc.

5. Obligations spécifiques si le bien est en copropriété
Demandez un relevé de charges au gestionnaire immobilier. Ce relevé doit inclure les dettes existantes, leur nature (ordinaire ou extraordinaire), leurs échéances et leurs montants. La copropriété dispose d'un délai de 10 jours pour soumettre ce relevé.
Informez le gestionnaire immobilier de la vente de la maison et des nouvelles informations concernant l'acheteur.
Vérifiez si des travaux de construction approuvés dans la copropriété pourraient entraîner des coûts pour le nouveau propriétaire.

6. État de la maison et image de vente
Avant les visites, aménagez la maison, corrigez les défauts mineurs (fissures, peinture, etc.) et améliorez la présentation générale ; de bonnes photos font la différence.
Être transparent sur les défauts ou les travaux de construction nécessaires évite les problèmes ultérieurs.

21 mars 2025