Was Sie wissen sollten, bevor Sie ein Haus zum Verkauf anbieten

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Der Verkauf eines Hauses in Portugal umfasst mehr als nur die Suche nach einem Käufer. Es gibt verschiedene rechtliche, steuerliche und praktische Schritte, die im Voraus zu berücksichtigen sind, um Verzögerungen, unerwartete Kosten oder rechtliche Probleme zu vermeiden. Hier sind die wichtigsten Fragen, die Sie vor dem Verkauf beantworten sollten:

1. Wie hoch ist der tatsächliche Wert der Immobilie?
Ermitteln Sie eine realistische Schätzung – vergleichen Sie sie mit anderen ähnlichen Häusern in der Gegend. Immobilienplattformen sind hilfreich, aber es kann sinnvoll sein, einen Spezialisten zu beauftragen.
Überlegen Sie auch, ob Sie es eilig haben zu verkaufen. Je eiliger Sie verkaufen, desto niedriger muss möglicherweise der Preis sein, um Käufer zu gewinnen.

2. Möchten Sie allein oder mit Hilfe einer Agentur verkaufen?
Der Verkauf allein kann Ihnen Maklerprovisionen sparen, erfordert aber mehr Arbeit: Marketing, Besichtigungen, Kontaktmanagement und Dokumentation.

Wenn Sie sich für den Verkauf über ein Maklerbüro entscheiden, prüfen Sie den Ruf des Maklers, die Kosten (Provisionen + MwSt.) und die angebotenen Dienstleistungen (Werbung, Fotografie, Kontaktinformationen, Rechtsberatung).

3. Haben Sie alle Ihre Dokumente in Ordnung? Vor jeder Transaktion ist es wichtig, sicherzustellen, dass alle erforderlichen Dokumente für die Immobilie aktuell sind:

Grundbucheintrag – bestätigt Eigentum, Zuständigkeit und bestehende Belastungen.
Stadtregister – beschreibt Steuerdaten, Verkehrswert, Grenzen und die Objektidentifikation.
Energieausweis – obligatorisch; gibt Auskunft über die Energieeffizienz.
Baugenehmigung/Nutzungsgenehmigung – abhängig von der Immobilie und den durchgeführten Arbeiten.
Bautechnische Akte – falls zutreffend (wenn die Immobilie nach dem 30. März 2004 gebaut oder renoviert wurde).
Schuldenfreiheitserklärung – seit April 2022 für den Bau von Einheiten im Rahmen eines horizontalen Eigentumsverhältnisses obligatorisch.

4. Steuerliche Belastungen und damit verbundene Kosten
Bei Veräußerungsgewinnen (Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis) sollten Sie wissen, wie diese berechnet werden und wann es Ausnahmen gibt (z. B. bei der Reinvestition in ein eigenes dauerhaftes Eigenheim).
Kosten für Dokumente, Urkunden, Registrierung, Maklergebühren usw.

5. Besondere Verpflichtungen bei Eigentumswohnungen
Fordern Sie von der Hausverwaltung eine Kostenaufstellung an. Diese sollte bestehende Schulden, deren Art (ordentlich oder außerordentlich), Fälligkeitsdaten und Beträge enthalten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat für die Einreichung dieser Aufstellung eine Frist (10 Tage).
Informieren Sie die Hausverwaltung über den Verkauf des Hauses und die neuen Daten des Käufers.
Prüfen Sie, ob in der Wohnung genehmigte Bauarbeiten durchgeführt wurden, die dem neuen Eigentümer Kosten verursachen könnten.

6. Zustand des Hauses und Erscheinungsbild für den Verkauf
Schaffen Sie vor Besichtigungen das Haus in Ordnung, beheben Sie kleinere Mängel (Risse, Farbe usw.) und verbessern Sie die Gesamtpräsentation – gute Fotos machen den Unterschied.
Transparenz bei Mängeln oder notwendigen Bauarbeiten vermeidet spätere Probleme.

Begünstigte dieser Maßnahme sind junge Menschen bis 35 Jahre, die kein Eigenheim besitzen oder innerhalb der letzten drei Jahre kein Eigenheim besessen haben, sofern es sich um den Erwerb einer Erstwohnung zum dauerhaften Wohnsitz handelt.

Sind sie beispielsweise bereits Eigentümer einer Immobilie oder eines Teils davon, entfällt die Befreiung. Wenn im Falle eines Paares nur einer der Ehepartner die Voraussetzungen erfüllt, wird die Befreiung nur für den Teil des Vermögens gewährt, der dem Begünstigten gehört.
Wie sieht es mit dem Einkommen aus?

Um den Vorteil zu erhalten, muss der Käufer über ein eigenes Einkommen verfügen und dieses bei der Einkommensteuererklärung angeben. Das heißt, er darf nicht als Angehöriger auftreten. Die Befreiung ist allerdings nicht von der Höhe dieser Einkünfte abhängig, da die Maßnahme die finanzielle Leistungsfähigkeit des Käufers nicht berücksichtigt.

Stattdessen hat die Regierung Grenzen auf Grundlage des Immobilienwerts festgelegt. Daher sind nur Hauskäufe bis zu 316.772 Euro vollständig von der IMT befreit, was der 4. Stufe dieser Steuer entspricht. Für Immobilien zwischen R$ 316.772 und R$ 633.453 gilt die Befreiung nur bis zu einem Wert von R$ 316.772. Auf den darüber hinausgehenden Wert wird ITBI erhoben. Für Immobilien über R$ 633.453 gibt es keine Befreiung.
Wie erhält man den Vorteil?

Kreuzen Sie beim Kauf einfach beim Ausfüllen der IMT-Erklärung Modell 1 an, dass Sie die Voraussetzungen für die Befreiung erfüllen. Bei zwei Erwerbern muss jeder eine eigene Erklärung ausfüllen. Die Leistungsabwicklung erfolgt durch das Computersystem automatisch.

Zusätzlich zur ITBI-Befreiung sind Begünstigte auch von IOF- und Registrierungsgebühren sowie bei der Kaufurkunde gezahlten Gebühren und Hypotheken befreit, wenn eine Immobilienfinanzierung vorliegt.
Bedingungen und Ausnahmen

Die Befreiung bleibt bestehen, solange die Immobilie für die nächsten sechs Jahre der ständige Wohnsitz des Käufers bleibt. Andernfalls verfällt der Anspruch und die Steuer muss an das Finanzamt abgeführt werden.

Es gibt jedoch Ausnahmen. Die Befreiung geht in folgenden Fällen nicht verloren:

Verkauf von Immobilien.
Veränderungen im Haushalt, wie zum Beispiel die Geburt eines Kindes oder eine Scheidung.
Verlagerung des Arbeitsplatzes über eine Entfernung von mehr als 100 Kilometern.

In diesen Fällen darf der Eigentümer die Immobilie zwar nicht mehr bewohnen, sie jedoch nicht unbewohnt lassen. Die Nutzung des Hauses zu Wohnzwecken, beispielsweise durch Vermietung, muss weiterhin möglich sein.